如果我现在抛出一个问题：房价还会涨吗？一二线城市的房价还会涨吗？
相信有80%以上的人都会说，楼市都差到什么熊样了，不继续跌就算不错了，还想涨？想多了吧。可能剩下那20%的人是有多套房子的，他们迟疑、犹豫、彷徨，最后终于憋出三个字：不好说。
当下的楼市行情真的很差，在下行的趋势下，就连曾经多么傲娇的北上广深都无一幸免。尤其深圳，自去年以来，有80%的二手楼盘跌去了20%左右，让那些2021年高位买入的人套牢在冰山上。瑟瑟发抖。但是对于2020年之前上车的人来说，之前涨了几倍，回吐20%也不会伤筋动骨。
毕竟4万买的，涨到8万，又降到7万，最多算个擦伤，无大碍。房价是有周期的，但买入的时机也尤为重要，比如下图，如果以2010年房价为基准，那么到2020年十年间，最差的盐田区，也涨了2.7倍，最高的南山区涨了4.4倍。
但是如果你不讨巧，买在了2020年的最高点，那不好意思，从现在来看，你还是亏的。
那么，我们把开头的问题再深入一下，虽然现在很多人叫苦连天，难道深圳这个城市的房价不会再涨了吗？
深圳实际管理人口有2200多万，面积只有1997平方公里，相当于北京的八分之一，广州的四分之一，上海的三分之一。就是这么一个人多地少的地方，它的商品房只有区区180-200万套，大部分人住在城中村的农民房中，对商品房有着巨大的需求。
深圳的经济、科技、金融、贸易仍在高速发展，2023年上半年GDP增速8.99%，增量仅次于上海、北京。增长势头依旧迅猛。就是这样一个欣欣向荣，蓬勃发展的核心大城市，难道它的房价不会再涨了吗？
没有道理呀，我实在想不出来有什么理由，纵观全世界，没有一个核心大城市经济在不断发展，而房价不涨的。
美国的楼市发展了200年了，直到今天，纽约、旧金山这些核心城市的房价还在上涨。我们的楼市还不到40年，难道就不行了吗？
远的很多人看不到，我们就说个近点的吧，深圳的隔壁邻居香港，我早些年去香港出差的时候，每次站在中介门店橱窗前看他们的房价，总有一种价格多标了一个零的感觉。那时候，我就感觉，相比之下，深圳的房价真TM便宜。后来深圳的房价也慢慢追上来了。
香港的楼市，虽经历起起伏伏，但还在慢慢上涨。
啰嗦了这么多，其实就想告诉你，不用过于悲观，只要是核心大城市，即使跌了，迟早会涨回来的，但如果你买在了三四五六线城市，县城，那跌了可能就涨不回来了。
人们总是容易受短期负面消息的影响，而忘记了大城市优质资产长期上涨的必然趋势。
未来30年，中国楼市会是什么样的景象？
先给你一个结论吧，未来会逐步出现大城市香港化小城市鹤岗化局面共存的现象，核心大城市均价8万一平，小城市8万一套。诚如北上深广、杭州、南京、成都、武汉、苏州等这些国之大城。房价会涨到你目瞪口呆。
再过二三十年，人们讨论的不再是买房，而是租房，在核心大城市，房子这种东西，生下来有就有，没有就是没有。年轻人不再讨论房价的问题，因为都租房都快租不起了，比如我们隔壁的韩国，要贷款拿出一套房子的50%-60%作为保证金，才能在大城市的核心地段租房住，有个落脚的地方真的太难了。
不难想象，三十年后，中国的一二线城市的房价我不敢妄图预测会涨到多高，但有一个你可能不愿意面对，但却必须承认的现实是：
一二线城市的核心房产都被社会精英和中产占据，有的持有多套商品房，大量的底层百姓、外来人口买不起房，只能租房或住政府的保障房，一二线城市的大门彻底向普通人关闭，甚至阶层跃迁的通道连个门缝也给你留。
过去40年，中国经济波澜壮阔的高速发展得益于靠基建和房地产，靠加入世贸之后的中低端制造业，这是驱动中国经济的独特模式。
中国楼市上涨的过程与城市化的过程如影随行
所谓的城市是先有市，才有城，因为有了大量的商品交易行为，才使人们聚集在了一起。形成了城市。因为这样交易的效率和成本才会更低。
说到城市，就绕不开城市化率，过去20多年房价上涨的周期其实就是城市化发展的必然结果，城市化是因，而房价上涨是果。当前我们国家的城市化率是65%左右，离发达国家的80%以上还有不小的差距。
我个人认为，中国的城市化过程必然经历三个阶段。
第一，农民进城，把农民变成市民，这个阶段主要是要做到 80%的城镇化率。现在已经趋缓了，现在你去看，很多农村里面都是老人，然后户籍人口挂着，人进城了。
第二，就是大城市化。就是三四线进入二线，二线进入一线。最终导致一二线人口越来越多，资源进行了错配，我说的资源主要就是土地，土地跟人口成反比，大城市土地少，人口多的格局已经形成。这会让让一二线城市的房价跑赢整个大盘。
第三，城市群和都市圈化。现在已经在布局都市圈了，但是这个时间 会稍长，大城市资源越来越少，人口越来越多，会让环一线具备价值， 发展成像东京卫星城这种格局。未来的发展路径，就是像日本韩国一 样，几个城市群都市圈占了绝大多数 GDP。并且这三个阶段是同步走的，第一阶段已接近尾声，第二阶段和三阶段 正在进行中。
楼市进入下半场，房价上涨速度趋缓。
过去有城市化大背景，实体也在高速发展，土地价值在爆炸式扩张， 导致房价大涨，好的城市三年翻倍，一般的城市也有五年一倍。具体到购房者，如果按照三成首付，天然就撬动了 3.3 倍杠杆。那么， 对购房者资产增值来说，好的城市三年达到 6.6 倍，一般的城市五年 6.6 倍。
这样的资产增值速度，让买其他任何资产的都望其项背。尤其是买股票的，被秒得渣都不剩。但是未来不会这样了，未来房价增速必然趋缓。
主要有三个逻辑：
第一，收入增速在趋缓。因为整个社会财富增量变少了，内卷的本质就是存量竞争。分到每个行业，每个个体就没那么多了，现在还有行业在降薪，加工资的速度没那么快了。
第二，城镇化在变缓，取而代之的是大城市化和城市群化。买入一二线，买入城市群内部的资产会比其他非一二线明显要快。
第三，实体经济增速在变缓。任何价值的创造都来自实体经济，过去GDP 有十个、八个点，未来都是五六个点就不错了，实体经济变缓，给土地创造的价值增速也在变缓，房价增速必然变缓。
说一个比较扎心的事实：过去20年城市房价的持续上涨，是以绝大部分农村住宅价值不断缩水、甚至一文不值为代价的。
通货膨胀是房价上涨的动力！
客观来说，房价是一个货币现象，通货膨胀推动资产价格水涨船高，带动房子名义价格的上涨。
10年前，西安好地段一平米的房价可以买2500碗拉面，现在一平米仍旧还是能买2500碗拉面。
有意思的是房价从10年前的7000多，涨到了现在的二三万，但能换的拉面几乎没变。甚至在变少。
房价真的涨了吗？
在长达近20年的持续通胀下，我们不是看多房价，而是看-空人民币。钱还是那个钱，只是它变毛了，购买力被稀释了。
2022年我们的M2货币增发了28万亿，但2023年仅上半年我们就增发了21万亿，印钞机火力全开，加速了。
这天量之水目前还在金融体系空转，但迟早有一天会漫灌到田间地头的，这一天不远了。
人口是核心城市房价最大的底气
很多自媒体都在说人口下降，出生率下降，以后房子没人买了，我们就来屡屡这个事。
2023年大学毕业生接近1100万，并且未来10年，每年还有1000万，也就是说有1亿大学毕业生，他们绝大部分来自三四线小城市、县城和农村。
只有大城市才有高薪就业岗位，他们不得不来一二线城市打拼，996，007卷在大城市的某个角落，买房就成了他们一个无法躲避的现实问题。
另外必须纠正一个目前网上一边倒的错误认知，现在的出生率下降，只能影响30年后的房价，因为刚出世的婴儿，大概30年后才会买房，不影响现在的购买人数。所以中国房价的上涨趋势，要到2055年左右，到那个时候，买房的需求才会真正的变少，但到那时，一二线城市的房价已经涨得不敢想象了。
房价能涨到什么时候？
最后，我想说一下，房价不会一直涨，更不会一直跌，总有一天，人们会不再谈论房价，甚至ZF无需再出台各种楼市调控政策，因为房产的历史任务已经完成了，房价进入稳定期。
只要你还在看房产新闻，还在关注像我这种房产自媒体账号，很多人还在吵着要不要救楼市，我的评论区还有一片骂声，就说明人们内心还是希望住上好房子的。那么一二线城市的房价就还能上涨。
楼市究竟什么时候会稳定下来呢？大概有几个特征：
第一，跟当下的发达国家一样，城市化已经结束。
第二，经济增长稳定，进入 两三 个点的增速，也稳定下来了。
第三，ZF 不再调控，一个东西还需要去进行调控，去限制大家购买，说明这个东西是严重短缺，供不应求的。
第四，全民看多。多数人已经有房了，大家期盼自己的资产上涨。
而我之所以长期看好中国一二线楼市，就是以上各个动作并没有完成。
国运，城运仍在升腾之势
所有对大国大城优质资产消极的态度都是误判。
我知道现在很多人对房价有情绪，一说房价就会刺痛一些人，但是情绪不会给你带来收益。要做一个理性人，具备顶层思维，看懂底层逻辑，你才能走在正确的方向上，做出正确的选择。
